[법조칼럼] 5년 경과 상가 임차인 권리금도 인정받을 수 있다

입력 2021.01.26. 15:40 김승용 기자

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코로나로 인한 자영업자들의 어려움이 사회 문제가 되고 있다. 그러다 보니 상가를 둘러싼 분쟁이 늘고 있으며 특히 권리금을 다투는 경우도 늘고 있다. A씨는 2014년 4월 광주 광산구 소재 한 상가를 권리금 3억 원을 지급하고 임대해 식료품을 팔아왔다. 그러던 A씨는 2018년 11월 임대인인 건물주로부터 임대차계약을 종료하겠다는 통보를 받았다. 임대인은 상가 건물을 재건축할 계획이라면서 A씨는 물론 A씨가 후속 임차인을 찾아오더라도 계약하지 않겠다고 했다. 새로 장사할 신규 임차인을 구해 오더라도 임대차 계약을 하지 않겠다니 A씨는 권리금을 고스란히 떼일 처지에 놓일 청천병력같은 통보였다.

A씨가 계약했던 2014년만 해도 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 5년 이내로만 인정하고 있었다. 이 법은 2018년 9월에야 10년으로 연장했으니 A씨로서는 계약을 연장할 방법이 없었다. 문제는 권리금이었다. 건물주는 "계약 갱신 기간 5년이 지났으므로 권리금을 한 푼도 줄 수 없고 후속임차인을 찾아와도 계약하지 않겠다"고 뱃장을 부린 것이다.

A씨는 필자를 찾아와 하소연 했다. 필자는 2015년 5월 개정 당시 도입된 권리금회수기회 보호 규정에 입각해 건물주를 상대로 권리금 상당의 손해배상청구 소송을 제기하기로 했다. 이 소송에서는 임대차기간 5년이 지나 더이상 계약갱신요구를 할 수 없는 임차인에게도 권리금회수기회가 보장되는지가 우선적인 문제였다. 소제기 당시만 하더라도 법원(하급심)조차 5년으로 제한되어야 한다는 판결과 그렇지 않다는 판결로 나뉘어져 있었고 대법원 판례는 아직 없었는데, 이후 2019년 5월 대법원은 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 여전히 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 판결을 내놓았다. A씨에게는 희망적인 판결이었다.

한편 이 소송에서는 법이 '임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 때 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있다'고만 규정하고 있고 배상액의 결정도 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다'고 규정하고 있어, 임차인이 임대인의 방해로 후속 임차인을 주선조차 하지 못한 경우는 손해배상을 청구할 수 있는지도 문제가 되었다. A씨가 신규 임차인 주선행위 자체를 방해받았기 때문이다. 이 문제에 대한 대법원 판결도 A씨가 소를 제기할 당시에는 없었고 오히려 동종의 사건에 대한 고등법원의 판결은 A씨와 같이 신규 임차인을 주선조차 하지 못한 경우에는 손해배상청구권이 없다는 판결만 있었을 뿐이었다.

그러나 필자는 위 고등법원의 판결은 이들 조항이 달성하려는 목적이 '임대인의 권리금 약탈을 금지'하는 것에 있다는 점에 비추어 납득할 수 없었고 이를 재판부에 적극적으로 호소했다. 다행히 소 진행 중인 2019년 7월 대법원은 '임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인이 정당한 이유없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인은 임대인에게 권리금회수로 인한 손해배상을 청구할 수 있다'고 판시했고, 이 사건 재판부도 이를 원용하며 A씨는 끝내는 승소할 수 있었다.

A씨의 사례에서 보듯 임차인이 법이 보장하는 전체 임대차기간을 넘겼더라도 귄리금을 되돌려 받는 길은 열려 있다. 또한 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결하지 못한 경우라도 임대인이 임차인의 후속 임차인 주선행위 자체를 적극적으로 방해한 경우라면 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 알리고 싶다. 일반 서민에게 권리금은 전재산이 걸린 문제다. 한 가정의 생계가 걸린 문제인 것이다. 더욱이 지금 같은 어려운 시기에 상가 권리금은 절대 쉽게 포기해서는 안된다. 혼자 앓다가 지레 겁먹고 포기하는 사례도 많아 안타까울 때가 많다. 가능하면 법률 전문가의 조력을 받는 것도 권하고 싶다. 코로나로 모든 자영업자들이 특히 힘든 이 시국에 부당한 권리침해로부터 보호받을 수 있기를 희망한다. 이명기 변호사(법률사무소 강천)

# 이건어때요??