아파트는 외기에 면하여 길게 세워진 일자형이 소비자들에게 인기가 있다. 이들이 점차 고층화되어 초고층 아파트가 된다. 도시에 사는 시민들은 에 갇힌 느낌이라고 평가한다. 도시민들에게 아파트에 갇혀있다는 표현은 도시환경에 대한 부정적인 측면을 한마디로 잘 요약하고 있다. 이 문제는 개발이익의 권리와 그에 수반하는 공공의 가치 구현의 의무를 담당하도록 하는 기술적, 사회적 치유가 절실하다.

아파트 길이와 세대수 기준 제한

병풍 아파트를 방지하기 위해서 사람들이 바라보는 아파트 한 동의 입면 면적을 3,500m2 이내로 상한 기준을 적용했었다. 이를 더 분명하게 하려면 아파트 길이는 4개 세대 이내, 그리고 60~70미터를 초과하지 못하도록 허용하는 기준을 적용한다. 이 기준은 대형 아파트의 경우를 가정한 기준인데, 소형아파트에서는 그 기준의 취지가 엉뚱하게 나타난다. 60~70미터 길이에서 소형아파트 4세대는 평면길이를 15 또는 17.5미터까지 가능하고 이 길이를 먼저 결정한다. 그 결과로서 아파트 평면의 깊이는 상대적으로 얇아지고 공동주택의 합리적 설계기준에 부적절한 부분이 된다. 사회적으로는 소형아파트의 수요가 급속히 증가하였는데, 이러한 설계기준을 틈새로 활용하는 현실은 우리 주변에서 얇고 길게 늘어진 고층아파트를 흔하게 보게 한다.

발코니의 용적률 미적용 기준의 정비

아파트 건물을 얇고 길게 만드는 데에는 발코니 부분에 대한 용적률 산정에 포함하지 않는 원인도 크다. 소형이지만 60~70미터의 길이에서 4세대를 연립하는 아파트 설계에서 15-17.5 미터를 먼저 결정한다. 그 이유는 발코니 면적이 용적률 산정기준에서 적용하지 않기 때문에 공짜 용적률의 활용한 이익을 극대화할 수 있기 때문이다. 이 발코니 부분의 용적률은 법적 기준이 적용되었지만, 리모델링을 활성화하면서 허용된 유인책 허용 부분을 신축 대상에도 적용하는 이상한 부분이 되었다. 합리적 아파트의 설계를 위해서는 발코니 면적에 대하여 용적률 산정을 명확히 하거나, 적정한 설계기준을 만족하는 대상에만 허용하는 법적 기준 보완이 필요하다.

아파트 평면의 가로/세로 비 기준 마련

외기에 면하는 부분이 깊이에 비해서 커지면 빛과 통풍이 유리해지는 장점이 있어서 설계에 중요한 출발이다. 아파트단지의 용적률을 최대로 활용하는 방법은 각 주택이 외기에 면하는 길이 상대적으로 평면 깊이를 크게 하면 높은 용적률을 확보할 수 있다. 그러나 발코니 면적이 용적률 산정기준의 적용을 피할 수 있어서 각 발코니와 외벽길이가 필요 이상으로 길어지는 일자형 아파트가 탄생한다. 이 문제의 원인을 해소하려면 아파트 평면을 가로길이(W)/실내 깊이(D)를 1.4-1.5 이내로 정하는 상한 기준이 필요하다. 깊이가 깊어지는 만큼 건물길이가 짧아지기 때문이다.

통경축과 하늘마당, 맨해튼에서 교훈을

통경축은 적어도 한 방향만이라도 자연경관이 조망할 수 있도록 하는 기준으로 요구되고 있다. 이러한 기준이 꾸준히 적용되었는 데에도 병풍아파트는 피할 수 없다는 평가이다. 그 이유는 한 방향에서 만족하는 통경축은 그 지점을 벗어난 다른 각도에서 보면 일자형이 반복되는 현실에서는 병풍효과를 극대화하는 원인이 되기 때문이다. 통경축의 기준은 주요 시점과 방향만이라도 확보하자는 의도인데, 남향을 아파트의 주 방향으로 선택하는 배치는 여전히 병풍 아파트가 된다.

이 문제를 치유하려면 통경축은 한 방향만이 아니라 적어도 두 방향에서 자연경관을 획득하도록 기준을 개정할 필요가 있다. 흔히, 뉴욕의 맨해튼에서는 60~80층 초고층은 우리나라 초고층 아파트보다 2~3배 이상의 고층인데도 통경축을 말하지 않을 정도로 개방적 시야를 확보한다. 고층이면서도 사방의 이동하는 위치에서 열린 하늘을 볼 수 있기 때문이다. 초고층 지역인 맨해튼의 도시설계에 숨은 질서는 초고층의 건축물이 정방형과 직사각형에 가까운 평면형으로 설계되어서 초고층건축물의 틈 사이로 하늘을 볼 수 있다는 점이다. 최근 우리 나라는 상업지역에서도 주거-복합건축으로 개발되어 더욱 숨막히는 초고층 건축이 많아졌는데, 맨해튼의 경관관리는 우리에게 시사하는 바가 크다. 초고층 개발에서는 건물이 더욱 겸손한 몸집을 가져야 도시와 사람이 공존하고 공생하는 환경이 된다. 개발관련자는 개발 경제의 수요와 권리의 수단으로서 초고층 아파트 개발을 피할 수 없다면, 개발이익에 대한 책임으로서 도시공생의 질서와 공공의 가치를 구현하는 의무도 피하지 말아야 한다.