광주시 민간공원 특례사업이 더딘 속도를 보이고 있다. 2019년 민간사업자가 지정된 후 5년이 다 돼가지만 10곳 중 5곳이 삽조차 뜨지 못하고 있는 실정이다. 전세계적인 인플레이션으로 인한 공급비용 상승과 분양 경기 악화라는 변수가 크지만, 광주시의 적극 행정이 아쉽다는 지적도 나온다.

6일 무등일보 취재를 종합하면 광주지역 민간공원 특례사업은 수랑·일곡·마륵·중앙근린공원(1지구)·중앙근린공원2지구·송암·중외·운암산·봉산·신용(운암) 등 총 10곳이다.

민간공원 특례사업은 사업자 지정을 시작으로 ▲경관·건축위원회 등 도시계획위원회 심의 ▲사업계획 승인(최초) ▲착공 신고 ▲입주자 모집공고 ▲사용 검사(준공) 순으로 이뤄진다.

이 중 비공원시설 착공 신고가 된 곳은 10곳 중 4곳에 불과하다. 1곳은 진행 중이지만 나머지 5곳(수랑·일곡·중앙1지구·송암·봉산)은 착공 신고조차 못한 상태다. 민간공원 특례사업은 비공원시설(공동주택) 분양을 통해 공원시설을 조성하는 사업으로, 공동주택 분양부터 준공까지 마쳐야 공원이 시민들에게 개방될 수 있다. 하지만 사업지 중 절반이 공사를 시작하지 못하며 공원 조성 또한 지지부진한 상황이다.

이 때문에 장기간 방치돼 도심 속 흉물로 전락했던 도시공원을 민간공원 특례사업을 통해 시민들을 위한 명품 공원으로 조성하겠다는 광주시 계획에도 차질을 빚고 있다. 새로운 휴식처가 조성될 것이란 시민들의 기대감도 점차 사그라들고 있다.

사업이 더딘 이유는 건축비 상승 등으로 공원시설은 물론 비공원시설 조성 원가 상승과 분양 경기가 침체된 영향이 큰 것으로 분석된다.

광주시 관계자는 "착공하지 못한 대부분 사업지는 건축 비용이 크게 오르는 바람에 사업 계획 변경을 하면서 추진이 늦어지고 있는 것이다"면서 "4개 공원은 사업계획 변경을 위한 타당성 검증을 어느 정도 마쳐서 도시계획위원회 심의를 받으면 조만간 바로 착공이 이뤄질 것이다"고 말했다.

특히 광주 민간공원 특례사업지의 절반을 차지하는 중앙공원 1지구가 더딘 상황이다. 해당 사업지는 도심 한복판에 풍암저수지를 끼고 있어 공동주택에 대한 관심은 물론, 공원시설에 캠핑장과 물놀이장, 산책길 등 각종 여가시설이 들어설 것으로 가장 기대를 모으고 있는 곳이다.

중앙공원 1지구 사업이 늦어지고 있는 것은 사업 규모만 2조원에 이르는 만큼 최근 고금리에 치솟은 금융비용이 원인인 것으로 확인됐다. 국내 부동산PF가 얼어붙으면서 자금조달에 어려움을 겪고 있다. 이 때문에 중앙공원 1지구 사업자는 선분양 전환을 추진하고 있지만 광주시가 '후분양 원칙'을 고수하고 있어 실제 변경이 이뤄질지는 미지수다.

빛고을중앙공원은 당초 민간공원 특례사업을 시작했던 때인 2018년 선분양 방식의 사업제안서를 제출해 2020년 6월 광주시로부터 실시계획인가를 받았다. 그러다 2019년 사업지가 위치한 서구가 '고분양가 관리지역'으로 지정되면서 후분양으로 전환한 바 있다.

2021년 체결한 광주시와 빛고을중앙공원 간 협약서에는 사업계획에 직접적으로 영향을 미치는 법령 등이 제·개정되거나, 사업기간·사업비 상승 등 중요한 변경이 필요할 경우 사업계획을 변경할 수 있도록 했다.

같은 해 시와 사업자, 전문가, 시민단체들로 구성된 사업조정협의회는 선분양으로 변경할 수 있도록 권고했다. 선분양으로 전환할 경우 감소되는 금융비용만큼 사업 규모(세대수 축소)나 추가 분양가 인하, 공공기여 추가 등을 합의하도록 하고 있다.

이에 따라 빛고을중앙공원과 광주시는 지난 10월 선분양으로 전환하기 위해 사업비 조정과 타당성을 검증하기 위한 용역업체를 선정했다. 이주 중 용역에 들어가는데 2달여 가량 소요될 것으로 예상된다.

빛고을중앙공원 측은 선분양에 부정적인 광주시가 의도적으로 협상테이블 마련을 지연시키고 있다고 주장했다.

빛고을중앙공원 관계자는 "사업계획변경에 필요한 타당성 검증 자료를 제출하기 위해 검증기관 선정을 지난 5월에 요청했지만 계속 미루다가 10월에 이르러서야 계약을 체결해줬다"고 비판했다.

이 관계자는 광주시가 오히려 적극적으로 선분양으로 전환해야 분양가도 낮출뿐더러 불필요한 금융비용을 공공기여로 환수해 시민들을 위해 쓸 수 있다는 지적이다. 옛 전남·일신방직 사전협상 등과의 형평성도 맞지 않다고 목소리를 높였다.

이 관계자는 "고분양가 관리 지역이 해제되면 협상을 통해 선분양으로 돌아갈 수 있게끔 광주시와 협약했을뿐더러, 처음부터 후분양도 광주시의 강요에 의해 하게 된 것이다"면서 "지금과 같이 금융 환경이 이렇게 어려운데 후분양을 하라고 하는 것은 저희들 죽으라는 이야기하고 똑같다. 그런 것들에 대해서 광주시가 전향적으로 선분양으로 갈 수 있게끔 협상에 임해달라"고 호소했다.

이어 "중앙공원 1지구 사업은 공공기여(기부채납) 액수로 보면 전남·일신방직보다도 많은 7천억원 가까이 된다"면서 "선분양으로 전환하면서 추가로 공공기여를 더 할 수 있는 부분들이 있다고 하면 더할 수 있는데 광주시가 협상에 전혀 응하지 않고 있어 답답하다"고 토로했다.

하지만 광주시 관계자는 타당성 검증 결과가 나와야 한다고 반박했다. 광주시 관계자는 "선분양과 후분양이 각각 장단점이 있고, 그것때문에 현재 타당성 검증을 하고 있는 것이다"면서 "결과가 나와야 협상을 통해 결정할 수 있다"고 말했다.

이삼섭기자 seobi@mdilbo.com