[아침시평] '마이 홈' 4박자 메가 프로젝트

@박양호 전 국토연구원장 입력 2021.08.29. 13:32

내 집을 갖는 꿈을 성취하기 위한 여건이 요즘 많이 변하고 있다. 2020년 주거실태조사가 얼마 전에 발표되었다. 내 집 마련과 관련한 최근의 환경변화를 알 수 있으며 향후 주택시장이 가야할 방향도 가늠해 볼 수 있다.

변화 1. 먼저 내 집 마련이 꼭 필요하다고 응답한 사람의 비율이 변하고 있다. 지난 10년 동안에 전년대비 연중 증가율이 2020년에 가장 크게 증가해 응답자의 87.7%가 주택을 보유해야 한다고 했다. 국민 10명 중 9명은 내 집이 필요하다고 생각하고 있다. 우리 사회에서 내 집 마련의 절실함이 고조되고 있다. 또한 청년층의 주택보유의식도 2020년에 78.5%로서, 2019년의 72.5%보다 급증했다. 청년층의 주택구입 여건에 대한 불안감을 대변하고 있다.

변화 2. 그러면 자기 집을 소유한 가구 비율은 어떻게 변화고 있을까? 전국 가구의 자가보유율은 2014년 이후 줄곧 증가해 2019년에 61.2%로 되었다가 작년에 60.6%로 하락했다. 주택보유의식은 더욱 높아지는 반면에 주택보유율은 더욱 낮아졌다. 수도권의 자가보유율도 2014년 이후 계속 증가하다가 2019년에 54.1%으로 하락한데 이어 작년에 53.0%로 연속 하락했다. 이는 작년에 주택시장에서 자기 집을 소유할 수 있는 기회가 전국에서, 특히 수도권에서 훨씬 좁아졌음을 알려준다.

변화 3. 자가 가구의 연소득대비 주택가격의 수준이 어느 정도 되는 지를 나타내는 주택가격배수를 보자. 가구의 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아서 집을 사는 데 걸리는 햇수를 나타낸다. 전국 주택가격배수(평균치)는 2019년에 6.8년이었으나 2020년에는 7.3년으로 늘어났다. 수도권의 경우도 2019년의 평균 9.0년에서, 2020년에는 9.6년으로 큰 폭 늘어났다. 가구의 연소득 보다 집값이 훨씬 더 올랐기 때문이다. 수도권 가구가 연소득을 전혀 안 쓰고 수도권에 집사는 데 평균 10년 정도는 걸린다는 의미이다. 과거보다 훨씬 늘어난 수치이다.

변화 4. 내 집 소유의식이 더욱 강해지는 동시에 내 집 마련을 위한 환경이 더욱 어려워진 것은 주로 최근 주택가격의 급상승 때문이다. 가령, 수도권과 전국 주택가격상승의 진원지, 서울의 경우 2017년에 아파트 매매가격이 평균 6억 원 정도였으나 2021년 7월에는 11억 원을 넘어섰다. 최근 주택가격이 매년 급상승하여 내 집 장만 관련 사회적 불안감이 전반적으로 커지고 있는 것이다.

'마이 홈' 기회를 대폭 넓혀야 한다. 빠른 시간 내에 주택시장이 가격 하향적 적정궤도로 들어서 순항하도록 해야 한다. 마이 홈에 대한 불안을 희망으로, 포기를 가능으로 바꿔야한다.

먼저 주택가격이다. 단기간에 너무 오른 주택가격의 버블을 없애고 가격의 하향적 변화를 이끌어내는 것이 최급선무다. 그렇게 하자면 공급이다. 가구 수의 증가와 함께, 마이 홈을 향해 높게 펼쳐진 주택수요전선에 맞춰 주택공급을 적정 장소에, 민간과 공공이 재건축·재개발·신도시개발을 통해 지속적으로 공급해 입주물량을 대폭 늘려나가야 한다. 토지규제를 개혁해 과감한 신규택지 조성이 필요하다. 분당, 위례와 같은 수요맞춤형 신도시개발이 필요하다. 특히 과거와는 달리 지금은 전반적으로 기존 주택의 재건축전선이 넓게 형성되어 있어 주택가격에 미칠 영향 등을 복합적으로 고려해야한다. 청년 스마트브랜드 주택클러스터, 선(先)임대-후(後)소유형 주택 등 저렴하고 교통여건을 고려한 다양한 주택공급이 필요하다. 또한 주택시장의 완충장치가 될 수 있는 미분양주택의 기능도 적절히 살려야 한다. 그리고 거래이다. 주택거래가 적정하게 이뤄질 수 있도록 주택거래세와 주택자금대출 등의 신축적 조세금융개선과 함께 마이 홈 저축제도, 분양제도개선, 거래규제조정 등이 수반되어야 한다. 

주택정책의 목표를 '마이 홈 기회의 大확장'에 두어야 한다. 주택시장 통합플랫폼을 만들고, 현장과 예측 모니터링분석 등을 토대로 '가격+공급+미분양+거래'의 촘촘한 4박자 마이 홈 메가 프로젝트를 기획, 선제적으로 추진하는 민관의 역대급 노력이 절실한 때이다. 박양호 전 국토연구원장

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